Склады тоже переживают кризис. Но не сдаются

На фоне экономического спада, вызванного пандемией, мы наблюдали за ситуацией на отечественном рынке недвижимости — писали о закрытии торговых центров, простаивании офисов, снижении объемов ввода жилья. Охватив основную часть отрасли, мы упустили из виду еще один ее важный сегмент — складские помещения. Пусть, они не относятся к элитным объектам, но без них рынок не сможет функционировать. Итак, как карантин отразился на складской недвижимости страны?

«Кассу делают» онлайн-ритейлеры.

Начнем с хороших новостей. Эксперты отмечают небывалый спрос на склады со стороны интернет-компаний. Впрочем, это понятно. Практически всю весну большая часть торговли шла через онлайн. Соответственно, для хранения товаров предприятиям требовались просторные оборудованные площади. Правда, пока непонятно, как долго будет сохраняться такой интерес онлайн-ритейлеров к складам. Все зависит от того, насколько быстро «придет в себя» офф-лайн торговля после карантина. Если она восстановится быстро, то доля онлайна на рынке снизится, как и его повышенная потребность в служебных помещениях.

Общий спрос падает.

Но в целом, кризис ударил по складам также сильно, как и по другим объектам рынка недвижимости. Спрос на них в стране резко сократился. Это связано с тем, что многие компании приостановили свою работу во время вынужденных «каникул». Да и после их окончания предприятиям нужно время, чтобы полноценно восстановить бизнес-процессы и понять, в каком объеме им теперь нужны склады. И нужны ли вообще. Потенциальные арендаторы выбрали выжидательную позицию, так называемую политику «отложенного спроса».

Масштабных застроек пока не предвидится.

За последние несколько лет строительство складов в стране велось очень активно. Для примера: только в Москве и области под такие объекты ежегодно отводилось более 100 000 квадратных метров. В этом году столичные застройщики планировали придерживаться аналогичных цифр. Но кризис все переиграл. Ожидается, что в 2020 году в Москве сдадут не более 50 000 квадратных метров складских площадей, что ровно в 2 раза меньше данных прошлых лет. В регионах наблюдается похожая тенденция.

Идет перевес в сторону краткосрочных сделок.

Краткосрочные договора аренды для складов практиковались всегда, но ранее их процент от общей доли сделок составлял не более 15-20%. Теперь же такие договора (т.е. заключенные не больше, чем на год) составляют добрую половину всех контрактов. С одной стороны, как мы уже писали, онлайн-ритейлу активно требовались складские помещения на «карантинное» время. С другой стороны, предприятия, торгующие через интернет, не знают, как долго их услуги будут в зоне повышенного спроса. Посему они предпочли не рисковать, а заключить краткосрочные договора. Кроме того, эксперты отмечают, что на рынке складской недвижимости существенно возросла доля субарендных сделок. Некоторые съемщики, которые не хотят или не могут отказаться от дополнительных помещений, перепродают на время свои права другим лицам (также на краткосрочной основе).

Арендаторы хотят послаблений.

Съемщики таких помещений оказались в том же положении, что и арендаторы офисов и торговых площадей. Бизнес не идет, а за аренду надо платить. Соответственно, многие из них обратились к собственникам с просьбой о смягчении условий договора на время кризиса: уменьшении ставки, продлении сроков платежей. Поскольку проблема аренды складов в отличие от тех же торговых помещений не рассматривалась на государственном уровне, здесь все зависело только от человеческого фактора — смогли ли придти к общему решению владелец и арендатор.

источник